Nuda proprietà: cos'è e come funziona

Cosa significa “nuda proprietà”

Il Codice Civile, all’articolo 832, definisce la piena proprietà come il diritto di “godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”. Nella nuda proprietà quel diritto si spezza in due: il godimento del bene passa a un’altra persona, l’usufruttuario, mentre al nudo proprietario resta la disposizione, cioè la titolarità del bene e la facoltà di venderlo o vincolarlo, ma non di usarlo.

È l’esatto rovescio dell’usufrutto. L’articolo 981 c.c. dice che l’usufruttuario “ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica”: può abitare la casa, affittarla, raccoglierne i frutti, ma non venderla né trasformarla a piacimento.

Come nasce la nuda proprietà

Secondo l’articolo 978 c.c., l’usufrutto, e con esso la nuda proprietà che ne è il complemento, nasce dalla legge o dalla volontà delle parti, oppure per usucapione. È il secondo caso a interessare la maggior parte delle famiglie: un contratto di vendita o un atto di donazione in cui il proprietario trasferisce il bene riservandosi l’usufrutto, un’applicazione concreta della norma giuridica che lascia ampio spazio all’autonomia privata. Il caso in cui nasce direttamente dalla legge, senza bisogno di un atto, è invece quello del diritto di abitazione del coniuge superstite, riservato dall’articolo 540 c.c. a chi sopravvive al coniuge sulla casa familiare, con gli eredi che restano nudi proprietari.

Il caso più frequente, secondo la guida pratica di Notaio Facile, riguarda genitori che passano ai figli la proprietà della casa di famiglia ma restano a viverci: donano la nuda proprietà e mantengono per sé l’usufrutto, cioè il diritto di abitarla fino alla fine dei loro giorni.

Esempio pratico: una coppia di genitori dona ai figli la nuda proprietà della casa di famiglia, riservandosi l’usufrutto. I figli diventano proprietari fin da subito, ma non possono trasferirsi nella casa né affittarla finché uno dei due genitori è in vita: quel diritto resta agli usufruttuari.

Chi può fare cosa: la tabella di confronto

Come si estingue l’usufrutto (e cosa succede alla nuda proprietà)

La causa più comune è la morte dell’usufruttuario: l’articolo 979 c.c. stabilisce che “la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario” (per le persone giuridiche il tetto è trent’anni, un caso diverso da quello di una famiglia). Quando l’usufrutto si estingue, il nudo proprietario non deve chiedere né firmare un nuovo trasferimento: secondo Notaio Facile, “una volta scaduta la durata dell’usufrutto il diritto di nuda proprietà di espande automaticamente diventando piena proprietà”, di norma con una semplice voltura catastale, senza atto notarile.

L’articolo 1014 c.c. elenca altre tre cause di estinzione. Sono meno frequenti, ma previste dalla legge: la prescrizione per non uso ventennale, la consolidazione, quando usufrutto e nuda proprietà finiscono nelle mani della stessa persona, per esempio per eredità, e il perimento totale del bene su cui l’usufrutto era costituito.

Un’eventuale controversia tra nudo proprietario e usufruttuario, come qualunque altra causa civile, la risolve l’ordinamento giudiziario secondo le sue regole ordinarie di competenza.

Si può vendere la nuda proprietà?

Sì. È un caso comune quanto la donazione ai figli: chi possiede una nuda proprietà può venderla anche mentre l’usufrutto è ancora in corso, perché la facoltà di disporre del bene, garantita dall’articolo 832 c.c., resta sua. Chi compra diventa nudo proprietario al posto del venditore, ma non acquisisce il diritto di abitare o affittare il bene: quello resta all’usufruttuario, finché dura il suo diritto. La proprietà privata descrive lo stesso potere di disposizione quando resta indiviso, nelle mani di un unico proprietario.

Il trattamento fiscale

Secondo l’Agenzia delle Entrate, il regime del “prezzo-valore”, che calcola l’imposta sulla rendita catastale anziché sul prezzo pattuito nell’atto, si applica agli acquisti di piena proprietà e anche a quelli di nuda proprietà e di usufrutto. Il valore fiscale dei due diritti si calcola separatamente, con un coefficiente che dipende dall’età dell’usufruttuario: più l’usufruttuario è giovane, più a lungo durerà, in teoria, il suo diritto di godimento, e più basso sarà per contro il valore della nuda proprietà.

Chi cerca i coefficienti aggiornati può trovarli su portali giuridici specializzati come Federnotizie, che li elabora sulla base del saggio minimo previsto per questo calcolo (non il tasso legale generale dell’art. 1284 c.c., che segue una sua strada separata): l’art. 46, comma 5-ter, del DPR 131/1986, come modificato dal D.Lgs. 139/2024, fissa per il calcolo fiscale di usufrutto e nuda proprietà un saggio non inferiore al 2,5%, applicato dal Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 24 dicembre 2025. È un riferimento pratico, perché l’Agenzia delle Entrate non pubblica direttamente quella tabella.